직장인 공인중개사 공부법을 이야기할 자격이 있는지는 모르겠다.
다만 나는 두 번 불합격했고, 세 번째 시험에서 합격했다.
불합격했을 때는 늘 같은 생각이었다.
“시간만 조금 더 있었으면 붙었을 텐데.”
직장인은 퇴근하면 이미 지쳐 있었고, 주말도 온전히 공부하기 어려웠다.
그래서 부족한 공부 시간을 탓했다.
하지만 세 번째 시험에 합격한 뒤 이전 공부를 다시 돌아보니 생각이 완전히 달라졌다.
문제는 공부 시간이 아니라 공부 방향이었다.
돌이켜보면 첫 번째와 두 번째 시험에서는 열심히는 했지만 중요한 것을 놓치고 있었다.
기출문제를 너무 늦게 보기 시작했고, 암기에만 집중했고, 계산문제를 미뤘고, 모르는 것을 끝까지 붙잡고 있었고, 실수를 반복하면서도 공부법을 제대로 바꾸지 않았다.
결국 두 번의 불합격은 단순히 시간이 부족해서가 아니라 비효율적인 공부 습관의 결과였다.
오늘은 내가 직접 두 번 떨어지고 세 번째에 합격하면서 가장 크게 후회했던 공부 실수 5가지와, 실제로 공부법을 바꾼 뒤 점수를 올렸던 방법을 이야기해 보려고 한다.
1. 진도를 끝내는 것에 너무 집착했다
나는 원래 계획을 세우는 것을 좋아하는 편이다.
흔히 말하는 ‘파워 J’ 성향에 가깝다.
공부를 시작하면 월간 계획표를 만들고, 이번 주 목표와 하루 목표까지 꼼꼼하게 정리했다.
민법 몇 강.
학개론 몇 강.
공법 몇 강.
매일 계획한 진도를 끝내는 것이 가장 중요한 목표였다.
퇴근 후 밤늦게 집에 돌아와 피곤한 날에도 계획한 강의를 다 듣지 못했다는 이유로 새벽까지 인강을 들은 적도 많았다.
이해가 잘 되지 않는 부분이 있어도
“일단 끝내고 나중에 다시 보자.”
라고 생각하며 다음 강의로 넘어갔다.
체크리스트에 완료 표시가 하나씩 늘어날 때마다 공부를 잘하고 있다고 스스로 만족했다.
문제는 계획을 지키는 것 자체가 목표가 되어버렸다는 점이었다.
이해가 부족해도 일단 다음 강의로 넘어갔고, 복습이 필요해도 진도표가 밀릴까 봐 미뤘다.
그 결과 1회독은 끝났지만 머릿속에 남은 것은 생각보다 많지 않았다.
당시에는 진도가 빠를수록 실력이 늘고 있다고 믿었다.
하지만 시험장에서 필요한 것은 진도율이 아니었다.
얼마나 많이 들었는지가 아니라 얼마나 오래 기억하고 문제에 적용할 수 있는지가 중요했다.
세 번째 시험을 준비할 때는 공부 방식을 완전히 바꿨다.
예전처럼 진도를 빠르게 빼는 대신 이해가 되지 않는 부분은 시간을 들여 다시 봤다.
복습 때문에 계획이 밀려도 크게 신경 쓰지 않았다.
하루 목표를 다 채우지 못하는 날도 있었지만 개념을 제대로 이해하는 것이 훨씬 중요하다고 생각했다.
신기하게도 공부 속도는 오히려 느려졌지만 머릿속에 남는 내용은 훨씬 많아졌다.
문제를 풀 때도 단순히 외운 것이 아니라 왜 그런 답이 되는지 설명할 수 있게 되었다.
특히 두 번째 시험에서 떨어졌을 때는
“이렇게 열심히 했는데 왜 안 되지?”
라는 생각이 가장 먼저 들었다.
하지만 나중에 돌아보니 문제는 노력 부족이 아니라 공부 방향이었다.
직장인 수험생이라면 진도를 얼마나 빨리 끝냈는지보다 오늘 공부한 내용이 내일도 기억나는지를 먼저 확인해 보는 것이 좋다.
2. 기본기가 부족한 상태에서 문제만 많이 풀었다
두 번째로 가장 후회하는 것은 문제 풀이를 너무 빨리 시작했다는 점이다.
당시에는 문제를 많이 풀수록 실력이 빨리 늘 것이라고 생각했다.
기출문제를 여러 번 반복하고 예상문제도 꾸준히 풀었다.
문제집을 많이 풀면 자연스럽게 합격에 가까워질 것이라고 믿었다.
하지만 시간이 지나면서 생각보다 점수가 오르지 않았다.
문제를 맞혀도 왜 맞았는지 설명하지 못했고, 틀리면 해설만 읽고
“다음에는 맞겠지.”
하며 넘어가는 경우가 많았다.
비슷한 문제가 나오면 맞았지만 보기 하나만 조금 바뀌거나 사례가 변형되면 다시 틀렸다.
학개론에서 그 차이를 특히 크게 느꼈다.
처음 학개론을 공부할 때는 숫자와 공식이 쏟아져서 겁부터 났다.
그래프는 눈에 잘 들어오지 않았고, 연금 공식은 분모와 분자부터 헷갈렸다.
실제로 가채점 점수도 42점이었다.
그런데 세 번째 시험을 준비하면서 학개론 공부 방법을 바꿨다.
처음부터 무작정 문제를 많이 풀기보다 내가 어디에서 막히는지를 먼저 기록했다.
✅ 수요·공급 그래프에서 이동과 이동량을 혼동하는 부분
✅ 연금 계산에서 r과 n을 대입할 때 헷갈리는 부분
✅ 비교사례 보정 순서를 자꾸 뒤집는 부분
이렇게 내가 모르는 부분을 구체적으로 적기 시작하자 막연한 두려움이 줄어들었다.
공식도 하나씩 외우려고 하지 않았다.
비슷한 개념끼리 묶어서 구조를 만들었다.
✅ 현재가치·미래가치·연금
✅ 가치·NOI·환원율
✅ 재조달원가·감가
✅ 비교사례 보정
✅ 수요·공급·탄력성
✅ 성장률 계산
공식을 하나씩 외우는 것보다 어떤 범주에 속하는지 이해하는 것이 훨씬 오래 기억에 남았다.
계산 문제도 무작정 많이 풀지 않았다.
계산기 사용 방법을 일정하게 정하고, 자주 나오는 숫자와 공식은 카드로 만들어 출퇴근 시간에 반복했다.
오답도 단순히 답만 적지 않았다.
✅ 🔴 개념 부족
✅ 🟡 계산 실수
✅ 🔵 함정 문제
이렇게 유형을 나눠 관리했다.
특히 함정 문제는 따로 모아서 시험 직전에 다시 확인했다.
이런 공부를 반복하면서 학개론 점수를 42점에서 78점까지 끌어올릴 수 있었다.
이 경험을 통해 내가 깨달은 것은 단순했다.
문제를 많이 푸는 것이 점수를 올려주는 것이 아니라, 문제를 통해 내가 무엇을 모르는지 찾아내고 그 부분을 다시 개념으로 연결하는 것이 점수를 올려준다.
그래서 지금 직장인 수험생에게 다시 공부하라고 한다면 문제집부터 늘리지 않을 것이다.
먼저 기본 개념을 이해하고, 내가 자주 틀리는 부분을 찾아내고, 그다음 기출문제로 확인하는 순서로 공부할 것이다.
3. 기출문제를 외우고 응용문제 대비를 하지 않았다
시험을 준비할 때는 기출문제가 가장 중요하다고 생각했다.
물론 지금도 기출문제는 가장 중요한 공부 자료라고 생각한다.
하지만 두 번의 불합격을 겪으며 깨달은 것은 기출문제를 많이 푸는 것과 기출문제를 제대로 이해하는 것은 전혀 다른 이야기라는 점이었다.
당시 나는 기출문제를 반복해서 풀다 보니 문제를 보는 순간 정답이 떠오르는 경우가 많았다.
그래서 실력이 많이 늘었다고 착각했다.
하지만 실제 시험에서는 달랐다.
보기의 표현이 조금만 바뀌거나 사례가 추가되거나, 두 개 이상의 개념이 함께 출제되면 갑자기 문제를 푸는 속도가 느려지고 정답을 고르기가 어려웠다.
특히 민법과 공법에서 이런 경험을 자주 했다.
기출에서는 여러 번 맞혔던 내용인데도 사례가 조금만 변형되면 전혀 다른 문제처럼 느껴졌다.
시험이 끝나고 해설을 보면
“이 내용이었네.”
라는 생각이 들었지만, 시험장에서는 연결하지 못했다.
왜 그랬을까.
나는 개념을 이해한 것이 아니라 문제 자체를 외우고 있었기 때문이었다.
세 번째 시험을 준비할 때는 공부 방법을 바꿨다.
정답을 맞히는 것보다 왜 이 보기가 맞는지, 다른 보기는 왜 틀렸는지를 먼저 설명하려고 노력했다.
또 기출문제를 풀고 끝내는 것이 아니라 다음과 같이 생각해 보는 연습을 했다.
✅ 만약 문제 조건이 하나 바뀌면 정답도 바뀔까?
✅ 이 개념과 다른 단원이 함께 출제되면 어떻게 될까?
✅ 보기의 표현이 달라져도 같은 개념이라고 알아볼 수 있을까?
처음에는 시간이 오래 걸렸다.
하지만 응용력이 조금씩 생기기 시작했다.
실제 시험에서도 처음 보는 문제가 나와도 당황하기보다 배운 개념을 적용하며 접근할 수 있었다.
돌이켜보면 합격과 불합격의 차이는 기출문제를 몇 번 반복했는지가 아니었다.
기출문제 속 개념을 얼마나 이해하고 응용할 수 있었는지가 훨씬 중요했다.
직장인은 공부 시간이 부족하기 때문에 더욱 그렇다.
기출문제를 단순히 암기하는 것보다 왜 정답인지 이해하는 공부가 결국 더 효율적이었다.
4. 시험시간 부족에만 집착했다
예전에는 시험이 끝날 때마다 늘 같은 생각을 했다.
“시간만 조금 더 있었으면 합격했을 텐데.”
실제로 공인중개사 시험을 치르고 나오면 시험 시간이 부족했다고 말하는 수험생이 많다.
나 역시 그중 한 명이었다.
그래서 다음 시험을 준비할 때는 문제를 더 빨리 푸는 연습에 집중했다.
시간을 재면서 문제를 풀고, 한 문제라도 더 빨리 읽으려고 노력했다.
하지만 지금 돌아보면 문제는 단순한 속도가 아니었다.
시험장에서 나는 문제를 끝까지 읽지 않고 성급하게 답을 고르는 경우가 많았다.
아는 문제도 지문을 제대로 확인하지 않아 실수로 틀렸고, 헷갈리는 문제에서는 개념이 정확히 정리되어 있지 않아 오래 고민하다 시간을 허비했다.
결국 시험 시간이 부족했던 이유는 단순히 문제를 푸는 속도가 느려서가 아니었다.
기본 개념이 흔들리니 문제를 읽을 때마다 다시 생각해야 했고, 그 과정에서 시간이 계속 소비되고 있었던 것이다.
세 번째 시험을 준비할 때는 속도를 억지로 높이려고 하기보다 개념을 정확하게 이해하는 데 더 많은 시간을 투자했다.
문제를 풀 때도 빨리 푸는 것보다 지문을 끝까지 읽고 함정이 없는지 확인하는 습관을 들였다.
신기하게도 억지로 속도를 높이지 않았는데도 문제를 푸는 시간은 오히려 더 빨라졌다.
개념이 머릿속에 정리되어 있으니 고민하는 시간이 줄었고, 정답을 선택하는 과정도 훨씬 자연스러워졌다.
그때 깨달았다.
시험 시간은 따로 만들어지는 것이 아니었다.
공부가 제대로 되어 있을수록 시험장에서 생각하는 시간이 줄어들고, 그만큼 시간이 남는 것이었다.
직장인 공인중개사 공부법에서 중요한 것은 공부 시간을 무조건 늘리는 것이 아니라 제한된 시간을 얼마나 효율적으로 사용하는가였다.
시험 시간이 부족하다고 느낀다면 먼저 문제를 푸는 속도를 의심하기보다 다음을 점검해 보는 것이 좋다.
✅ 개념이 충분히 정리되어 있는가?
✅ 문제를 읽을 때 매번 처음부터 다시 생각하고 있지는 않은가?
✅ 지문을 끝까지 읽지 않고 성급하게 답을 고르고 있지는 않은가?
내가 실제로 공부하며 느낀 공부 시간과 합격 가능성에 대한 이야기는 아래 글에서도 자세히 정리했다.
5. 한 문제를 꼼꼼하게 분석하지 않았다
예전에는 하루에 몇 문제를 풀었는지가 가장 중요하다고 생각했다.
50문제.
100문제.
150문제.
문제를 많이 풀수록 공부를 많이 했다고 스스로 만족했다.
하지만 합격하고 돌아보니 문제 수 자체는 생각보다 중요하지 않았다.
오히려 한 문제를 얼마나 깊게 이해했는지가 점수를 결정했다.
불합격했을 때는 문제를 맞히면 그대로 넘어갔고, 틀린 문제도 해설만 한 번 읽고 다음 문제로 넘어가는 경우가 많았다.
왜 정답인지,
왜 다른 선택지는 틀렸는지,
출제자가 무엇을 묻고 싶었던 것인지,
관련된 개념은 어디까지 연결되는지.
이런 부분까지는 거의 생각하지 않았다.
그래서 며칠 뒤 같은 유형의 문제가 나오면 또 비슷한 실수를 반복했다.
세 번째 시험을 준비할 때는 공부 방법을 완전히 바꿨다.
문제를 많이 푸는 것보다 한 문제를 끝까지 이해하는 것을 목표로 했다.
특히 틀린 문제는 정답만 확인하는 것이 아니라 다음을 스스로 설명해 보려고 했다.
✅ 내가 왜 이 선택지를 골랐을까?
✅ 어느 개념에서 헷갈렸을까?
✅ 다음 시험에서 같은 문제가 나오면 어떻게 풀어야 할까?
맞은 문제도 그냥 넘기지 않았다.
운 좋게 맞은 것인지, 정말 이해해서 맞은 것인지까지 확인하려고 했다.
처음에는 문제를 푸는 양이 크게 줄어드는 것 같아 불안했다.
하지만 시간이 지나면서 같은 실수를 반복하는 횟수가 눈에 띄게 줄었고, 점수도 조금씩 안정적으로 올라가기 시작했다.
돌이켜보면 합격한 해에는 문제를 많이 푼 것이 아니라 한 문제에서 더 많은 것을 배우려고 노력했다.
직장인은 공부 시간이 절대적으로 부족하다.
그래서 100문제를 대충 푸는 것보다 20문제를 제대로 분석하는 공부가 나에게는 훨씬 효율적이었다.
지금 다시 시험을 준비한다면 새로운 문제를 계속 찾기보다 이미 풀었던 문제 한 개를 완전히 내 것으로 만드는 공부를 가장 먼저 할 것이다.
두 번 떨어지고 세 번째 합격하면서 가장 크게 바뀐 것
두 번의 불합격을 겪으며 가장 크게 깨달은 점은 공부 시간보다 공부 방향이 더 중요하다는 사실이었다.
직장인 수험생은 절대적인 공부 시간이 부족하다.
퇴근하고 집에 돌아오면 피곤하고, 주말에도 가족이나 개인적인 일정 때문에 하루 종일 책상에 앉아 있기 어렵다.
그래서 나 역시 처음에는 시간이 부족한 것이 가장 큰 문제라고 생각했다.
하지만 세 번째 시험에 합격하고 돌아보니 생각이 달라졌다.
공부 시간이 부족한 것이 문제가 아니라 부족한 시간을 잘못 사용하고 있었던 것에 가까웠다.
진도를 빨리 끝내려고 했고,
문제를 많이 풀려고 했고,
기출문제를 반복해서 외우려고 했고,
시험 시간이 부족하면 문제를 더 빨리 풀려고 했다.
그런데 정작 중요한 것은 놓치고 있었다.
✅ 개념을 제대로 이해했는가?
✅ 내가 자주 틀리는 부분을 알고 있는가?
✅ 기출문제를 응용해서 풀 수 있는가?
✅ 한 문제를 제대로 분석하고 있는가?
이런 부분을 하나씩 바꾸기 시작하면서 공부의 효율이 달라졌다.
학개론 42점에서 78점까지 올리면서 배운 것
학개론은 처음부터 잘했던 과목이 아니었다.
처음에는 숫자와 공식만 보면 겁이 났다.
그래프도 어렵고 계산 문제도 부담스러웠다.
가채점 42점에서 시작했지만 9주 동안 공부 루틴을 바꾸면서 78점까지 끌어올릴 수 있었다.
특별한 비법이 있었던 것은 아니다.
내가 한 것은 오히려 단순했다.
✅ 모르는 부분을 구체적으로 기록했다.
✅ 공식을 비슷한 개념끼리 묶었다.
✅ 계산기 사용 습관을 일정하게 만들었다.
✅ 자주 나오는 숫자와 공식을 카드로 만들어 반복했다.
✅ 기출문제를 짧은 시간 동안 집중해서 풀었다.
✅ 오답을 개념 부족·계산 실수·함정 문제로 나눴다.
✅ 시험 직전에는 새로운 내용을 늘리지 않고 자주 틀리는 부분을 반복했다.
처음에는 이런 방법이 너무 단순해 보였다.
하지만 반복하면서 점수가 조금씩 안정되기 시작했다.
특히 해커스 신관식 교수님의 기본서 강의를 반복해서 들으면서 공식 자체보다 공식이 만들어지는 구조와 개념의 연결을 이해하게 된 것도 큰 도움이 되었다.
처음에는 이미 들은 강의를 또 들어야 하나 싶었다.
하지만 반복해서 듣다 보니 수익환원법과 투자론이 연결되고, 현재가치와 미래가치가 하나의 흐름으로 이해되기 시작했다.
그때부터 문제를 바라보는 시각도 달라졌다.
새로운 문제집을 계속 추가하는 것보다 이미 배운 내용을 반복해서 이해하는 것이 나에게는 훨씬 효과적이었다.
직장인 공인중개사 공부법에서 가장 중요한 것은 ‘더 많이’가 아니었다
두 번의 불합격을 겪기 전에는 항상 더 많이 해야 한다고 생각했다.
강의를 더 많이 듣고,
문제를 더 많이 풀고,
공부 시간을 더 늘리고,
더 많은 내용을 외워야 한다고 생각했다.
하지만 세 번째 시험을 준비하면서 생각이 바뀌었다.
더 많이 하는 것보다 제대로 하는 것이 먼저였다.
진도를 조금 늦추더라도 이해하고,
문제를 적게 풀더라도 제대로 분석하고,
기출문제를 반복하더라도 정답만 외우지 않고,
공부 시간이 짧더라도 가장 필요한 부분에 집중했다.
결국 나에게 합격을 가져다준 것은 엄청난 공부 시간이 아니었다.
비효율적인 공부를 줄이고, 제한된 시간을 제대로 사용하는 방법을 찾은 것이었다.
마치며
두 번의 불합격을 겪으며 나는 오랫동안
“시간이 부족해서 떨어졌다.”
고 생각했다.
하지만 세 번째 시험에 합격하고 돌아보니 문제는 시간보다 공부 방법에 있었다.
진도를 빨리 끝내는 것보다 개념을 이해하는 데 시간을 쓰고,
문제를 많이 푸는 것보다 한 문제를 제대로 분석하고,
기출문제를 외우는 것보다 기출문제 속 개념을 이해하기 시작했을 때 비로소 점수가 안정적으로 올라가기 시작했다.
그리고 흥미로운 점은 합격 후 주말 공인중개사 현장에서 8개월 동안 실무를 경험하면서도 같은 사실을 다시 느꼈다는 것이다.
실무에서는 법 조문을 많이 외운 사람보다 기본 원리를 이해하고 상황에 맞게 판단할 수 있는 사람이 훨씬 강했다.
시험도 결국 마찬가지였다.
기본기가 탄탄하면 응용문제도 풀리고, 새로운 상황에서도 흔들리지 않는다.
만약 지금 공부가 잘되지 않는다고 느낀다면 공부 시간을 무작정 늘리기보다 지금의 공부 방향이 맞는지 먼저 점검해 보길 권한다.
어쩌면 성적을 올리는 가장 빠른 방법은 더 많이 공부하는 것이 아니라 비효율적인 공부를 멈추는 것일 수도 있다.
나 역시 두 번 떨어지고 나서야 그 사실을 알게 되었다.
그리고 그 방법을 바꾼 뒤 세 번째 시험에서 합격할 수 있었다.
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