처음 공인중개사 시험을 준비할 때 저는 법이나 부동산을 한 번도 공부해 본 적이 없는 완전한 비전공자였습니다. 민법 용어 하나도 낯설었고, 부동산학개론의 계산 문제는 공식조차 이해하기 어려웠습니다. 책을 펼쳐도 무엇부터 시작해야 할지 막막했고, 인터넷에는 공부법이 너무 많아 오히려 더 혼란스러웠습니다.
처음에는 다른 합격자들처럼 모든 강의를 듣고, 모든 교재를 끝내야 한다고 생각했습니다. 하지만 그렇게 욕심을 내다 보니 공부는 점점 밀렸고, 기출문제만 반복해서 풀다가 기본 개념을 제대로 다지지 못한 채 두 번의 불합격도 경험했습니다. 그때 깨달은 것은 초보일수록 공부를 더하는 것보다 무엇을 버리고 무엇을 끝까지 가져갈지를 먼저 정하는 것이 훨씬 중요하다는 사실이었습니다.
물론 두 번의 시험을 준비하면서 쌓인 공부 경험이 모두 사라진 것은 아니었습니다. 2년 동안 꾸준히 공부하며 쌓인 지식이 있었기 때문에 다시 시험을 준비하기로 마음먹었을 때는 처음 시작할 때보다 훨씬 여유 있게 공부할 수 있었습니다. 이미 이해하고 있는 부분은 빠르게 복습하고, 부족했던 기본 개념을 다시 탄탄하게 다지는 데 집중할 수 있었던 것도 큰 장점이었습니다. 결국 이전의 실패도 합격을 위한 밑거름이 되었던 셈입니다.
그래서 세 번째 도전에서는 처음부터 완벽한 계획을 세우기보다 지금 가진 시간과 체력으로 끝까지 이어갈 수 있는 공인중개사 초보 공부법을 만드는 데 집중했습니다. 공부 자료를 줄이고, 민법과 부동산학개론의 기본 개념부터 다시 쌓았으며, 출퇴근 시간과 새벽 시간을 활용해 현실적으로 지속할 수 있는 루틴을 만들었습니다.
그 결과 공부량은 오히려 줄었지만 이해도는 높아졌고, 점수도 안정적으로 오르기 시작했습니다. 특히 민법과 중개사법은 기본 개념을 탄탄히 다지는 데 시간을 투자한 것이 합격의 가장 큰 전환점이 되었습니다. 최근 공인중개사 시험은 단순 암기보다 응용형·복합형 문제가 많아지고 있어 기본 개념이 흔들리면 문제를 조금만 변형해도 정답을 맞히기 어렵기 때문입니다.
이 글은 화려한 합격 노하우를 소개하려는 것이 아닙니다. 비전공자였던 제가 실제로 시행착오를 겪으며 만든 공인중개사 초보 공부법과 첫 합격 셋업을 정리한 현실 가이드입니다.
특히 공인중개사 1차 과목인 민법과 부동산학개론을 중심으로, 초보 수험생이 처음부터 과감히 버려야 할 것과 끝까지 반드시 챙겨야 할 것을 실제 경험을 바탕으로 하나씩 알려드리겠습니다.
책상·타이머 최소 셋팅(시야 정리와 집중 구역 만들기)
처음에는 형광펜도 여러 색을 사고, 포스트잇도 잔뜩 붙이고, 노트도 과목마다 따로 준비했습니다. 하지만 공부를 계속할수록 준비하는 시간이 길어질 뿐 정작 공부를 시작하는 시간은 늦어졌습니다.
그래서 책상을 최대한 단순하게 만들었습니다. 저는 기본서 1권, 기출문제집 1권, 타이머, 검정 볼펜 정도만 책상 위에 두고 공부했습니다. 필요한 물건이 적어지니 앉자마자 바로 공부를 시작할 수 있었고, 다른 자료를 계속 펼쳐 보며 집중력이 흐트러지는 일도 훨씬 줄었습니다.
저는 25분 집중, 5분 휴식 규칙을 꾸준히 활용했습니다. 25분 동안은 휴대전화도 보지 않고 한 과목에만 집중했고, 시간이 끝나면 반드시 자리에서 일어나 목과 어깨를 가볍게 풀어 주었습니다. 피곤한 날에도 ’25분만 하자’는 마음으로 시작했는데, 오히려 이 작은 목표 덕분에 공부를 포기하지 않을 수 있었습니다.
또 하나 바꾼 것은 필기 습관이었습니다. 처음에는 형광펜도 여러 색을 사용하고 노트도 보기 좋게 정리하려고 했지만, 시간이 갈수록 그것이 공부보다 정리에 더 많은 시간을 쓰게 만든다는 것을 알게 되었습니다. 이후에는 검정 볼펜 하나만 사용하고, 중요한 부분만 밑줄을 긋거나 여백에 짧게 메모하는 방식으로 바꾸었습니다. 특히 부동산학개론 계산공식은 노트에 직접 반복해서 써 보는 것이 훨씬 효과적이었습니다.
실제로 공부 환경을 단순하게 바꾸고 나니 변화가 있었습니다. 예전에는 책상에 앉아도 이것저것 준비하다 시간이 흘러가는 경우가 많았지만, 이후에는 앉자마자 바로 공부를 시작하는 습관이 생겼습니다. 결국 집중력을 높인 것은 특별한 공부 도구가 아니라 공부를 바로 시작할 수 있는 단순한 환경이었습니다.
교재 2권 체계(기본서 1권·기출문제집 1권)와 회독 동선
비전공자일수록 교재를 많이 사는 것이 도움이 될 것이라고 생각하기 쉽습니다. 저 역시 처음에는 이것저것 자료를 모았지만, 공부를 계속할수록 기본서 1권과 기출문제집 1권만 제대로 반복해서 보는 것이 훨씬 효율적이라는 것을 알게 되었습니다.
특히 두 번의 불합격을 겪은 뒤에는 교재를 늘리는 대신 기본 개념을 반복해서 이해하는 데 시간을 더 투자했습니다. 이미 2년 동안 공부하며 쌓인 지식이 있었기 때문에 세 번째 준비에서는 새로운 책을 찾기보다 기존 교재를 반복해서 보는 것이 훨씬 효과적이었습니다.
저는 교재를 아래와 같이 활용했습니다.
✅ 기본서는 개념을 이해하는 용도
민법과 중개사법은 기본 개념을 여러 번 반복해서 읽었습니다.
부동산학개론은 계산 원리와 공식의 의미를 이해하는 데 집중했습니다.
✅ 기출문제집은 개념을 확인하는 용도
기출문제를 풀면서 어떤 개념이 부족한지 확인했습니다.
틀린 문제는 정답만 외우지 않고 기본서로 다시 돌아가 개념부터 다시 공부했습니다.
✅ 핵심만 담은 필기노트 만들기
강의 내용을 모두 옮겨 적는 노트는 따로 만들지 않았습니다.
대신 기본서를 보며 시험 직전에 꼭 다시 봐야 할 핵심 내용과 자주 헷갈리는 부분만 간단하게 정리한 필기노트를 만들었습니다.
실제 시험장에도 두꺼운 기본서 대신 이 필기노트를 가져가 반복해서 읽었는데, 마지막까지 기억을 정리하는 데 큰 도움이 되었습니다.
✅ 같은 교재를 반복해서 보는 것이 가장 큰 도움이 되었습니다.
새로운 책을 계속 사기보다 익숙한 교재를 반복해서 읽으니 중요한 개념이 자연스럽게 머릿속에 정리되었습니다.
또 하나 중요했던 것은 인강을 선택한 뒤에는 쉽게 흔들리지 않는 것이었습니다. 저는 에듀윌과 박문각의 체험 강의를 직접 들어 보고 비교한 끝에 해커스를 선택했습니다. 물론 유명 강사들의 강의도 들어 보며 저에게 맞는 강의 스타일을 찾는 과정은 꼭 필요했습니다. 하지만 한 번 인강과 커리큘럼을 결정한 뒤에는 다른 강의로 계속 갈아타지 않았습니다.
처음에는 다른 강사의 강의가 더 좋아 보일 때도 있었지만, 계속 강의를 바꾸다 보면 같은 내용을 처음부터 다시 듣게 되고 진도는 점점 늦어질 수밖에 없었습니다. 공인중개사 시험은 좋은 강의를 많이 듣는 것보다 하나의 강의를 끝까지 반복해서 내 것으로 만드는 과정이 훨씬 중요했습니다.
저 역시 선택한 인강으로 3년 동안 꾸준히 기본강의와 핵심강의를 반복해서 들으며 기본 개념을 다졌고, 특히 민법과 중개사법은 반복할수록 개념들이 서로 연결되기 시작했습니다. 최근 공인중개사 시험은 응용형·복합형 문제가 많아 단순 암기만으로는 좋은 점수를 받기 어렵습니다. 기본 개념을 반복해서 자신의 것으로 만드는 과정이 결국 합격을 좌우한다는 것을 직접 경험했습니다.
인강은 선택보다 반복이 더 중요합니다. 충분히 비교한 뒤 자신에게 맞는 강의를 선택했다면, 이후에는 확신을 가지고 중간에 바꾸지 않는 것이 좋습니다. 같은 강의를 꾸준히 반복해서 듣고, 이해하고, 복습하는 과정이 쌓여야 시험장에서 응용문제가 나와도 흔들리지 않는 실력이 만들어집니다.
제가 가장 먼저 버린 것은 출판사가 다른 교재를 여러 권 비교하는 습관이었습니다. 처음에는 더 좋은 책이 있을 것 같아 계속 찾아봤지만, 결국 표현만 조금 다를 뿐 핵심 개념은 크게 다르지 않았습니다. 오히려 여러 교재를 오가다 보니 공부 흐름이 자주 끊겼습니다.
결국 비전공자에게 중요한 것은 좋은 교재를 많이 갖는 것이 아니라 한 권의 기본서와 한 권의 기출문제집을 끝까지 반복하는 것이었습니다. 그리고 시험이 가까워질수록 핵심만 정리한 자신만의 필기노트가 가장 든든한 마무리 교재가 되었습니다.
저 역시 시험장에서는 기본서보다 그 노트를 더 많이 펼쳐 보았고, 끝까지 반복해서 읽은 내용들이 실제 시험에서도 큰 힘이 되었습니다.
민법 용어를 생활 속 사례로 이해하기(표현대리·무권대리·소멸시효)
민법을 처음 공부할 때는 생각보다 어렵지 않다고 느꼈습니다. 용어만 익히면 금방 이해할 수 있을 것 같았습니다. 하지만 공부를 계속할수록 민법은 단순히 용어를 외우는 과목이 아니라 기본 개념을 얼마나 정확하게 이해하느냐가 훨씬 중요하다는 것을 깨달았습니다.
특히 최근 공인중개사 시험은 사례형과 응용형 문제가 많아졌기 때문에 정의만 암기해서는 조금만 문제가 변형되어도 정답을 찾기 어려웠습니다. 그래서 저는 중요한 개념이 나올 때마다 실생활에서 비슷한 상황을 떠올리며 이해하려고 노력했습니다.
✔ 표현대리
회사 직원이 권한을 가진 것처럼 보이는 상황을 떠올리며 이해했습니다.
핵심은 상대방이 선의·무과실인지를 함께 생각하는 것이었습니다.
✔ 무권대리
허락 없이 다른 사람 명의로 계약한 상황을 예로 떠올렸습니다.
계약 체결 후 추인과 철회가 언제 가능한지를 반복해서 확인했습니다.
✔ 소멸시효
친구에게 돈을 빌려준 상황처럼 일상적인 사례를 생각하며 접근했습니다.
단순히 기간만 외우기보다 시효가 중단되는 경우와 완성되는 경우를 함께 정리했습니다.
이렇게 실제 생활과 연결해 생각하니 어려운 민법 용어도 훨씬 오래 기억에 남았습니다. 특히 판례 문제를 풀 때도 지문을 글자로 읽는 것이 아니라 하나의 상황처럼 떠올릴 수 있어 정답을 찾는 속도도 빨라졌습니다.
민법은 처음에는 쉬워 보일 수 있지만, 공부할수록 기본 개념의 깊이가 매우 중요한 과목이라는 것을 느꼈습니다. 최근 시험은 단순 암기보다 개념을 응용하는 문제가 계속 늘어나고 있기 때문에, 생활 속 사례와 연결해 개념을 이해하는 공부가 결국 합격으로 이어지는 가장 효과적인 방법이었습니다.
학개론 계산문항, 공식보다 원리를 먼저 이해했다
부동산학개론은 처음에는 계산공식이 너무 많아 보였습니다. 그래서 저도 처음에는 공식을 무조건 외우려고만 했습니다. 하지만 문제를 조금만 응용해도 풀이가 막히는 경우가 많았습니다.
두 번의 불합격을 겪은 뒤 깨달은 것은 공식을 많이 외우는 것보다 왜 그런 공식이 나오는지 원리를 이해하는 것이 훨씬 중요하다는 점이었습니다. 기본 개념이 잡히지 않으면 계산 문제의 숫자나 조건이 조금만 바뀌어도 쉽게 흔들릴 수밖에 없었습니다.
그래서 저는 계산 문제를 아래와 같이 공부했습니다.
✅ 수익환원법
NOI와 환원율의 의미부터 이해하기
공식을 노트에 직접 반복해서 쓰기
단위와 %를 먼저 확인하는 습관 들이기
✅ 현가·복리 계산
현재가치와 미래가치의 관계 이해하기
공식을 손으로 여러 번 써 보며 익히기
n과 r 값을 먼저 표시한 뒤 계산하기
✅ 수요·공급 탄력성
그래프와 함께 변화 방향 이해하기
절댓값보다 의미를 먼저 기억하기
공식을 공부할 때 가장 도움이 되었던 것은 노트에 직접 손으로 반복해서 쓰는 것이었습니다. 눈으로 읽기만 할 때보다 직접 써 보니 공식의 구조가 훨씬 오래 기억에 남았고, 시험장에서 공식을 떠올리는 속도도 빨라졌습니다.
또 계산 문제를 풀 때는 항상 같은 순서를 유지했습니다.
✔ 문제에서 주어진 값 확인하기
✔ 사용할 공식 먼저 적기
✔ 단위와 % 확인하기
✔ 계산하기
✔ 마지막 답 다시 확인하기
이 순서를 반복하니 계산 실수가 눈에 띄게 줄었습니다. 특히 부호, 소수점, 단위에서 발생하는 실수를 많이 줄일 수 있었습니다.
최근 공인중개사 시험은 계산 문제도 단순히 공식을 대입하는 수준에서 벗어나 개념을 이해하고 응용하는 형태가 많이 출제됩니다. 그래서 저는 계산 문제를 틀릴 때마다 단순히 정답을 확인하는 것이 아니라 왜 이 공식을 사용해야 하는지, 어떤 개념을 놓쳤는지를 먼저 확인했습니다.
결국 학개론은 공식을 많이 외우는 과목이 아니라, 기본 개념을 이해한 뒤 공식을 손으로 반복해서 익히는 과목이었습니다. 이 방법으로 공부를 바꾸고 나서 계산 문제에 대한 자신감이 생겼고, 실제 시험에서도 응용문제가 나와도 당황하지 않고 차근차근 풀어낼 수 있었습니다.
선지 하나까지 이해하는 공부법(응용문제 대비 핵심)
처음 공부할 때는 정답만 맞히는 데 집중했습니다. 맞은 문제는 그냥 넘어가고, 틀린 문제는 정답만 확인한 뒤 다음 문제로 넘어가는 경우가 많았습니다. 하지만 두 번의 불합격을 겪으며 진짜 중요한 것은 정답을 외우는 것이 아니라 선지 하나하나를 이해하는 것이라는 사실을 깨달았습니다.
최근 공인중개사 시험은 단순 암기보다 기본 개념을 응용하는 문제가 꾸준히 출제되고 있습니다. 같은 개념이라도 표현을 조금 바꾸거나 조건을 추가하면 전혀 다른 문제처럼 느껴질 수 있기 때문에, 기본 개념이 탄탄하지 않으면 쉽게 흔들릴 수밖에 없습니다.
그래서 저는 문제를 풀 때 아래와 같은 기준을 세웠습니다.
✅ 정답뿐 아니라 틀린 선지가 왜 틀렸는지까지 확인하기
✅ ‘항상’, ‘반드시’, ‘전부’, ‘절대’ 같은 단정적인 표현은 한 번 더 생각하기
✅ 헷갈리는 개념은 기본서로 다시 돌아가 원리부터 확인하기
✅ 맞은 문제도 운이 아니라 이유를 설명할 수 있을 정도로 이해하기
특히 민법은 표현대리와 무권대리, 취소와 무효, 추인과 철회처럼 비슷한 개념이 많았습니다. 처음에는 자꾸 헷갈렸지만, 기본 개념을 반복해서 이해하다 보니 문제에서 조건이 조금 달라져도 차이를 구별할 수 있게 되었습니다.
학개론도 마찬가지였습니다. 계산공식만 외우는 것이 아니라 왜 이 공식을 적용해야 하는지를 먼저 이해하려고 했습니다. 문제를 틀릴 때마다 단순히 정답을 확인하는 것이 아니라 어떤 개념을 놓쳤는지를 먼저 찾았고, 그 과정을 반복하면서 응용문제에 대한 자신감도 점차 생겼습니다.
결국 시험장에서 가장 큰 힘이 되었던 것은 문제를 많이 푼 것이 아니라 선지 하나까지 이해하려고 했던 반복 학습이었습니다.
최근 공인중개사 시험을 준비하는 수험생이라면 문제 수를 늘리는 것보다 기본 개념을 바탕으로 각 선지의 맞고 틀린 이유를 설명할 수 있을 정도까지 공부하는 것이 훨씬 효과적인 방법이라고 생각합니다.
체력 관리도 공부의 일부였다(25분 집중·물 300ml·무리하지 않기)
공인중개사 시험은 장기간 준비해야 하는 시험입니다. 아무리 좋은 공부법이라도 몸이 버티지 못하면 꾸준히 이어가기 어렵습니다. 저 역시 직장생활과 공부를 병행하다 보니 체력 관리가 생각보다 훨씬 중요하다는 것을 느꼈습니다.
특히 퇴근 후에는 체력이 거의 바닥이었기 때문에 밤 공부를 포기하고 새벽 공부로 바꾼 것도 결국 체력을 고려한 선택이었습니다. 피곤한 몸을 억지로 책상 앞에 오래 붙잡아 두기보다 집중할 수 있는 시간에 효율적으로 공부하는 것이 저에게는 훨씬 효과적이었습니다.
저는 아래와 같은 원칙만 꾸준히 지키려고 했습니다.
✅ 25분 정도는 한 과목에만 집중하기
휴대전화는 보지 않고 한 가지 공부에만 집중했습니다.
오래 앉아 있는 것보다 집중력을 유지하는 것이 더 중요했습니다.
✅ 물을 자주 마시기
공부를 시작하기 전에 물 한 컵 정도는 꼭 마셨습니다.
피곤한 날에도 물을 마시면 몸이 조금은 깨어나는 느낌이 들어 작은 습관으로 이어갔습니다.
✅ 피곤한 날은 과감히 공부량 줄이기
아무리 피곤해도 완전히 쉬기보다 6분 플랜처럼 최소한의 공부만이라도 했습니다.
하루를 완전히 포기하지 않는 것이 다음 날 다시 루틴으로 돌아오는 데 도움이 되었습니다.
✅ 주말은 가족과 함께 재충전하기
가족의 이해와 배려 덕분에 주말 공부 시간을 확보할 수 있었지만, 공부만 하기보다는 가족과 보내는 시간도 소중하게 생각했습니다.
충분히 쉬고 다시 공부를 시작해야 다음 주에도 꾸준히 루틴을 이어갈 수 있었습니다.
결국 공인중개사 시험은 누가 더 오래 앉아 있었느냐의 싸움이 아니라, 누가 끝까지 꾸준히 공부했느냐의 싸움이라고 생각합니다.
저 역시 특별한 체력 관리 비법이 있었던 것은 아닙니다. 무리해서 하루를 불태우기보다 내 몸 상태에 맞게 공부량을 조절하면서 끝까지 루틴을 유지한 것이 오히려 합격에 더 큰 도움이 되었습니다.
마지막으로, 비전공자 초보 수험생이 바로 실천할 수 있는 2주 스타트 플랜을 정리해 드리겠습니다.
✅ 1주차
공부 공간부터 단순하게 정리해 보세요.
교재는 기본서 1권과 기출문제집 1권으로 시작하는 것을 추천합니다.
인강도 충분히 비교한 뒤 하나를 선택했다면 중간에 바꾸지 말고 끝까지 믿고 따라가 보세요.
하루 25분 집중 블록을 2~4회만 실천해도 공부 리듬을 만드는 데 큰 도움이 됩니다.
✅ 2주차
민법은 기본 개념을 생활 속 사례와 연결해 이해해 보세요.
부동산학개론은 계산공식을 눈으로만 보지 말고 직접 노트에 반복해서 써 보세요.
틀린 문제는 정답만 확인하지 말고 왜 틀렸는지를 반드시 확인하는 습관을 들여 보세요.
✅ 핵심 필기노트 만들기
모든 내용을 정리하려고 하지 않아도 됩니다.
시험 직전에 다시 봐야 할 핵심 개념과 자주 헷갈리는 내용만 간단하게 정리해 보세요.
이 노트는 시험이 가까워질수록 가장 든든한 마무리 교재가 되어 줄 것입니다.
합격한 사람들의 공부법을 보면 특별한 비법보다 불필요한 것을 줄이고, 중요한 내용을 반복하는 습관이 공통점이었습니다.
저 역시 처음에는 새로운 교재와 새로운 강의를 계속 찾아다녔습니다. 하지만 두 번의 불합격을 겪으며 가장 크게 깨달은 것은 좋은 자료를 많이 보는 것보다 하나를 끝까지 반복해서 내 것으로 만드는 것이 훨씬 중요하다는 사실이었습니다. 기본 개념을 탄탄히 다진 뒤 같은 교재와 같은 강의를 꾸준히 반복했을 때 비로소 점수가 안정적으로 오르기 시작했습니다.
최근 공인중개사 시험은 과목별로 응용형과 복합형 문제가 계속 늘어나고 있습니다. 그래서 단순 암기만으로는 한계가 있습니다. 기본 개념을 정확히 이해하고 반복해서 자신의 것으로 만드는 과정이 결국 가장 확실한 합격 전략이라고 생각합니다.
오늘부터 거창한 계획을 세우기보다 기본서를 펼쳐 25분만 집중해 보세요. 그리고 인강을 선택했다면 흔들리지 말고 꾸준히 반복해서 들으며, 민법과 중개사법은 기본 개념을 탄탄히 다지고, 학개론은 공식을 직접 손으로 써 보며 익혀 보시기 바랍니다.
저 역시 비전공자로 시작해 두 번의 불합격을 경험했습니다. 하지만 포기하지 않고 공부 방법을 바꾸고, 기본 개념을 반복하며, 제 생활 패턴에 맞는 루틴을 끝까지 지켰기에 세 번째 도전에서 합격할 수 있었습니다.
첫 합격은 완벽한 계획에서 시작되는 것이 아니라, 오늘 하루를 포기하지 않고 반복하는 작은 실천에서 시작됩니다.
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📚 참고자료
- 큐넷(Q-Net), 공인중개사 시험안내 “공인중개사 시험일정, 응시자격 및 시험과목은 큐넷에서 확인할 수 있습니다.”
https://www.q-net.or.kr/site/junggae - 큐넷(Q-Net), 기출문제 자료실 “공인중개사 기출문제와 정답은 큐넷 자료실에서 제공합니다.”
https://www.q-net.or.kr - 국가평생교육진흥원 “성인학습과 자기주도학습 관련 정보는 국가평생교육진흥원에서 확인할 수 있습니다.”
https://www.nile.or.kr
참고 : 이 글은 비전공자가 공인중개사 시험을 처음 준비할 때 효율적인 학습 환경을 만들고 꾸준히 공부를 이어가기 위한 방법을 정리한 학습 가이드입니다. 개인의 학습 수준과 준비 기간에 따라 공부 방법은 달라질 수 있으며, 공인중개사 시험 일정과 출제기준은 **큐넷(Q-Net)**의 최신 안내를 함께 확인하시기 바랍니다.
