야근이 잦은 차장 시절, 저는 “매일 2시간 공부” 같은 계획을 세우고 세 번이나 무너졌습니다. 특히 공인중개사 시험을 두 번이나 1~2문제 차이로 떨어졌을 때는, 솔직히 다시 도전할 자신도 흔들렸습니다. 퇴근 후 책상에 앉아도 “또 떨어지면 어떡하지”라는 생각이 먼저 들 정도였습니다.
그래서 세 번째 도전에서는 방식 자체를 바꿨습니다.
“의지” 대신 “루틴”으로 공부하기 시작한 겁니다.
2023년 말부터는 목표 점수표를 먼저 만들고, 그 점수에 필요한 공부 루틴을 출퇴근 시간 안에 끼워 넣었습니다. 결과적으로 모의평가 평균은 60→68까지 올라갔고, 특히 부동산학개론은 55→66으로 안정됐습니다. 그리고 세 번째 시험에서 정말 아슬아슬하게, 단 한 문제 차이로 공인중개사 시험에 합격했습니다.
2026년 공인중개사 시험을 준비하는 직장인 수험생이라면, 아래 7가지 루틴과 과목별 장치만으로도 “주당 7~9시간 공부” 안에서 현실적으로 62점 라인을 노려볼 수 있다고 생각합니다.
1) 직장인 공인중개사 공부시간 계산 — 출퇴근 루틴부터 고정하기
저는 이상적인 계획이 아니라 “진짜 가능한 시간”만 적었습니다.
실제 주간 시간표는 이랬습니다.
✅ 출근 오디오 강의 20분 × 5일 = 100분
✅ 퇴근 오디오 복습 20분 × 5일 = 100분
✅ 점심시간 손풀이 10분 × 3일 = 30분
✅ 평일 밤 집중 공부 30분 × 4일 = 120분
✅ 주말 120분(모의고사 + 해설 복습)
➡ 총 470분(약 7.8시간)
과목별 배분은 “약한 과목 더 주기” 원칙으로 아래처럼 고정했습니다.
| 과목 | 주간 시간 | 목표 |
|---|---|---|
| 민법 | 120분 | 62점 |
| 학개론 | 150분 | 65점 |
| 공법 | 70분 | 60점 |
| 공시법 | 50분 | 60점 |
| 세법 | 40분 | 60점 |
| 중개사법 | 40분 | 70점 |
두 번 떨어졌을 때의 공통점은 항상 같았습니다.
✅ 진도 밀림
✅ 복습 누락
✅ 약한 과목 방치
그래서 세 번째 준비 때는 “가변 30분” 규칙을 만들었습니다.
모의고사에서 과락 위험이 뜨는 과목은 다음 주 공부시간을 +30분 추가하는 방식입니다. 이 작은 조정이 점수 붕괴를 막아줬습니다.
2) 민법 62점 루틴 — 판례 키워드 3문장 말하기
공인중개사 민법은 길게 외우려 하면 무너졌습니다.
그래서 저는 “짧고 단단하게” 바꿨습니다.
출근길에는 오디오 강의를 듣고, 밤 10분은 “3문장 말하기”만 반복했습니다.
예시:
✅ 표현대리
기본대리권 외관 + 본인 귀책 + 상대방 선의무과실
상대방 악의·중과실이면 보호 안 됨
무권대리와 구별 포인트
✅ 취득시효
점유·자주·평온·공연·계속
중단·정지 사유 구별
점유계속 추정 반박 포인트
카드는 “키워드·예외3·함정1”만 적었습니다.
두 번째 시험까지는 민법 지문만 보면 겁부터 났는데, 세 번째 준비 때는 선지 두 개 정도는 바로 걸러질 정도로 안정됐습니다.
3) 부동산학개론 65점 루틴 — 계산 실수 줄이기
공인중개사 학개론은 계산 실수만 줄여도 점수가 크게 올랐습니다.
저는 모든 계산문제에 아래 3체크를 붙였습니다.
✅ 셋업: 공식 먼저 쓰기
✅ 검산: 방향성 확인
✅ 단위: % → 소수점 변환 체크
예시:
✔ V = NOI / R
✔ 8% → 0.08 변환
✔ 반올림 자리 고정
오답은 아래 4코드로 분류했습니다.
✅ 개념
✅ 셋업
✅ 부주의
✅ 시간 부족
제 통계에서는 “부주의” 비율이 가장 높았습니다.
그래서 다음 주엔 부주의 문제만 따로 20문씩 다시 풀었습니다.
실제로 학개론 점수는 50점대에서 안정적으로 60중반까지 올라갔습니다.
4) 공법 60점 루틴 — 용어 연결 지도 만들기
공법은 “낯선 단어” 때문에 계속 흔들렸습니다.
그래서 저는 밤 5분씩 “용어 지도”를 만들었습니다.
예시:
✅ 용도지역 → 지구 → 구역
✅ 건폐율 / 용적률 연결
✅ 허가 vs 신고 비교
✅ 절차 화살표 정리
기출문제는 스프레드시트로 관리했습니다.
✔ 국토계획법
✔ 건축법
✔ 도시정비법
✔ 주택법
이렇게 시트를 나누고 함정 키워드를 태그했습니다.
두 번째 시험까지는 공법이 늘 과락 위험 과목이었는데, 세 번째 준비 때는 안정적으로 60점 초반을 유지했습니다.
5) 공시법 60점 루틴 — 비교표로 헷갈림 줄이기
공시법은 “비슷한 개념끼리 비교”해야 기억이 남았습니다.
저는 지적법과 등기법을 한 표에 정리했습니다.
예시 비교 항목:
✅ 신청인
✅ 첨부서면
✅ 신청기한
✅ 수수료
✅ 정정절차
✅ 말소·표시변경
그리고 “헷갈림 트리”를 만들었습니다.
예:
✔ 표시변경인가?
✔ 대상이 토지인가 건축물인가?
✔ 정정인가 변경인가?
✔ 신청인은 누구인가?
시험장에서 실제로 이 순서대로 떠올리면서 문제를 풀었습니다.
6) 세법 60점 루틴 — 과세표준→세율→세액 사다리
공인중개사 세법은 공식 암기보다 “순서”가 중요했습니다.
저는 계산할 때 항상 사다리를 그렸습니다.
✅ 1단: 과세표준
✅ 2단: 세율 적용
✅ 3단: 감면·공제
✅ 4단: 최종 세액
예시:
✔ 취득세
✔ 과세표준 계산
✔ 세율 적용
✔ 지방교육세 여부 체크
예전에는 세법이 늘 40점대였는데, 순서를 강제로 나누면서 안정적으로 60점 초반까지 올라갔습니다.
7) 중개사법 70점 루틴 — 숫자 그룹화 암기
중개사법은 직장인 수험생이 점수를 벌어야 하는 과목이었습니다.
저는 숫자를 “카테고리 묶음”으로 외웠습니다.
✅ 벌칙 묶음
✅ 과태료 묶음
✅ 자격정지 묶음
✅ 등록취소 묶음
암기 루틴은 단순했습니다.
✅ 아침 5문
✅ 밤 5문
✅ 주말 미니모의 30문
중개사법은 “숫자 자체”보다 “어떤 위반인가”를 먼저 떠올리는 게 훨씬 효과적이었습니다.
두 번 떨어지고 나서 바뀐 공부 방식
처음 두 번은 모든 과목을 균등하게 공부했습니다.
결과는:
❌ 약한 과목 계속 방치
❌ 진도 밀림
❌ 시험 직전 멘붕
세 번째 준비에서는 완전히 바꿨습니다.
✅ 오답 많은 과목에 시간 몰아주기
✅ 주 1회 완전 휴식일 만들기
✅ 공부 앱 알림 끄기
✅ 다음 주 계획만 5분 정리
이렇게 바꾸고 나서야 공부가 “버티는 구조”로 바뀌었습니다.
결론: 직장인 공인중개사 공부는 ‘루틴 자동화’였다
세 번째 시험에서 저는 정말 한 문제 차이로 겨우 합격했습니다.
돌이켜보면 합격을 만든 건 특별한 암기법보다:
✅ 출퇴근 루틴
✅ 짧은 반복
✅ 오답 태그
✅ 과목별 점수 장치
✅ 무너지지 않는 시간표
이 다섯 가지였습니다.
직장인 공인중개사 준비는 결국 “의지”보다 “지속 가능한 루틴”이 더 중요했습니다.
