퇴근하면 집안일, 아이를 재우고 나면 이미 체력은 바닥입니다. “오늘은 너무 피곤하니까 내일부터 하자.”라는 말을 반복하다 보면 어느새 일주일이 지나 있고, 진도는 그대로인 경우가 많습니다. 공인중개사 합격 루틴을 고민하는 직장인 수험생이라면 한 번쯤은 모두 겪어봤을 고민일 것입니다.
저 역시 처음에는 퇴근 후 밤 시간을 활용해 공부하려고 했습니다. 하지만 야근이 생기거나 가족 일정이 겹치면 공부 계획은 쉽게 무너졌고, 피곤한 몸으로 책상에 앉아 있어도 집중은 오래가지 않았습니다. 그렇게 공부를 했다기보다 ‘앉아만 있었던 날’이 점점 늘어났습니다.
그래서 과감하게 공부 시간을 바꾸기로 했습니다. 밤 공부를 포기하고 출근 전 새벽 시간을 활용하는 루틴으로 전환했습니다. 다행히 코로나19 이후 사람들과의 접촉을 줄이기 위해 평소에도 남들보다 일찍 회사에 출근하는 습관이 이미 자리 잡고 있었습니다. 그래서 새벽에 회사로 출근해 조용한 사무실에서 인강을 듣고 공부하는 것은 생각보다 어렵지 않았습니다. 오히려 방해받지 않는 환경이라 집중력이 훨씬 좋았고, 하루를 공부로 시작하니 심리적으로도 안정감을 느낄 수 있었습니다.
결국 저는 공인중개사 합격 루틴으로 만든 새벽 90분 공부를 180일 동안 꾸준히 유지했고, 그 결과 1차 시험인 민법과 부동산학개론에서 평균 63점을 받을 수 있었습니다. 무엇보다 가장 큰 변화는 긴 공부 시간이 아니라 피곤한 날에도 최소한의 진도를 유지할 수 있는 루틴을 만들었다는 점이었습니다.
이 글에서는 제가 실제로 실천했던 공인중개사 합격 루틴을 중심으로 새벽 공부 시간표, 출근 전 루틴, 인강 활용법, 출퇴근 복습 방법, 그리고 루틴이 무너졌을 때 다시 회복하는 방법까지 모두 정리해 보겠습니다. 화려한 공부법보다 직장인이 장기간 현실적으로 지속할 수 있었던 방법을 제 경험을 바탕으로 공유하겠습니다.
05:10 알람, 커피 NO·물 300ml YES — 새벽 에너지 끌어올리기
회사에 도착하면 바로 인강을 들을 수 있도록 기상 후 준비 시간을 최대한 단순하게 만들었습니다. 새벽에는 몸보다 뇌가 먼저 깨어날 시간이 필요했기 때문에, 출근 전 첫 10분은 몸을 깨우는 데 사용했습니다.
✅ 05:10 알람 → 기상 후 물 300ml 한 컵 마시기(공복 커피는 회사에 도착한 뒤 7시 이후)
✅ 3분 스트레칭 → 목·어깨·손목 풀고 창문을 열어 심호흡 10회
✅ 전날 밤 준비 → 가방에 기본서·기출문제집·이어폰 미리 챙겨 두기
✅ 06:30 회사 도착 → 전날 접어 둔 페이지를 바로 펼치고 인강 시작
저는 코로나19 이후 사람들과의 접촉을 줄이기 위해 평소에도 남들보다 일찍 회사에 출근하는 생활을 오래 해왔습니다. 그래서 새벽 5시 10분에 일어나 회사로 출근하는 것 자체는 크게 어렵지 않았습니다. 오히려 아무도 없는 조용한 사무실에서 공부하는 것이 집보다 훨씬 집중이 잘됐고, 전화나 업무 방해도 없어 출근 전 90분을 온전히 공부에 사용할 수 있었습니다.
또한 공복에 바로 커피를 마시면 속이 불편하고 집중력이 떨어지는 날이 있어 먼저 물을 마시고 몸을 깨운 뒤 회사로 향했습니다. 회사에 도착하면 이어폰을 끼고 전날 공부하던 페이지부터 바로 인강을 재생하는 것을 하나의 시작 신호로 만들었습니다.
결국 새벽 공부를 180일 동안 꾸준히 이어갈 수 있었던 이유는 의지가 강해서가 아니라, 기존의 새벽 출근 습관을 공인중개사 공부 루틴으로 자연스럽게 연결했기 때문이라고 생각합니다. 하루를 업무가 아닌 공부로 먼저 시작하면서 심리적으로도 여유가 생겼고, 퇴근 후에는 가족과 시간을 보내면서도 공부에 대한 부담을 크게 줄일 수 있었습니다.
20-50-20 분배표 — 암기 20분, 문제 50분, 정리 20분
새벽 90분은 생각보다 길지 않습니다. 그래서 저는 매일 무엇을 할지 고민하는 시간을 없애기 위해 공부 시간을 20-50-20으로 고정했습니다. 민법과 부동산학개론을 모두 공부하되, 역할을 명확하게 나누니 새벽에도 집중력이 훨씬 유지되었습니다.
✅ 20분(암기) : 민법 키워드 5개 암기
화이트보드에 오늘 주제 1개(예: 표현대리)를 적고 연결 키워드 5개(기본대리권, 외관, 선의·무과실, 본인 귀책, 철회·추인)를 함께 정리
키워드만 보고 2~3문장으로 직접 설명하기
문장은 길게 외우기보다 핵심만 짧게 정리
✅ 50분(문제) : 부동산학개론 계산 15문제 + 개념 복습
계산 문제를 먼저 풀고 개념을 다시 확인
계산식은 반드시 직접 써 보기
변수, 단위, 부호를 마지막에 다시 한 번 체크
저는 학개론 계산 문제에서 단위를 빼먹거나 부호를 잘못 적는 실수가 많았습니다. 그래서 공식을 암기하는 것보다 직접 식을 쓰는 습관을 들였더니 계산 실수가 눈에 띄게 줄었습니다.
✅ 20분(정리) : 오답 3줄 기록
1줄 : 왜 틀렸는가(개념·실수·시간 부족)
2줄 : 정답의 근거 문장 그대로 적기
3줄 : 내일 아침 다시 확인할 질문 1개 남기기
이 방법도 처음부터 사용한 것은 아닙니다. 초반에는 새벽 공부 시간에도 문제만 계속 풀다가 오답 정리를 미루는 경우가 많았고, 같은 실수를 반복했습니다. 두 번의 불합격을 경험한 뒤부터는 문제를 한 문제 더 푸는 것보다 오답을 제대로 정리하는 것이 점수 향상에 더 중요하다는 사실을 깨달았습니다.
이렇게 시간을 고정해 두니 새벽마다 ‘오늘은 무엇을 공부하지?’를 고민하지 않아도 되었고, 자연스럽게 공부가 시작되었습니다. 특히 민법은 깊게 이해하는 공부, 부동산학개론은 정확하게 반복하는 공부라는 원칙이 생기면서 90분이라는 짧은 시간도 훨씬 효율적으로 활용할 수 있었습니다.
주간 타임블록 — 하교·행사 달력에 맞춘 예외 규칙
직장인 워킹맘의 일정은 계획대로 흘러가지 않는 날이 더 많습니다. 야근이 생기기도 하고, 아이 학교 행사나 가족 일정이 갑자기 잡히기도 합니다. 그래서 저는 ‘매일 완벽하게 공부한다’는 목표보다 ‘루틴을 끊지 않는다’는 원칙을 먼저 세웠습니다.
평소에는 아래와 같은 주간 루틴으로 공부했습니다.
✅ 월·수·금 : 민법(암기 20분) → 학개론(문제 50분) → 오답 정리(20분)
✅ 화·목 : 학개론(문제 50분) → 민법(암기 20분) → 오답 정리(20분)
✅ 토요일 : 90분 복습(오답 해설 + 요약노트 정리)
✅ 일요일 : 휴식(다음 주 공부 계획만 10분 점검)
하지만 현실에서는 계획대로 되지 않는 주가 반드시 있었습니다.
예를 들어 아이 학교 행사나 가족 일정, 갑작스러운 야근이 생기는 주에는 공부 시간을 평소의 70% 정도로 줄이는 것을 원칙으로 했습니다.
그 대신 ‘공부를 쉬는 것’이 아니라 최소 공부량만 지키기로 했습니다.
✅ 오답노트 10분 읽기
✅ 민법 키워드 5개 복습
✅ 학개론 공식 2개 손으로 다시 써 보기
✅ 출퇴근 시간 오디오 강의 듣기
이 정도만 해도 그날은 ‘출석’으로 인정했습니다.
이 규칙을 만든 이유는 두 번의 불합격을 하면서 하루를 쉬면 다음 날도 쉬고, 결국 일주일이 무너지는 경험을 여러 번 했기 때문입니다. 반대로 공부량을 줄이더라도 루틴만 유지하면 다음 날 다시 원래 페이스로 돌아오는 것이 훨씬 쉬웠습니다.
실제로 아이 학교 행사나 가족 일정이 많았던 주에는 계획했던 90분을 모두 채우지 못하는 날도 있었습니다. 하지만 ‘오늘은 20분이라도 했다’는 흐름을 이어간 덕분에 수험생활 전체가 무너지지는 않았습니다.
돌이켜보면 합격을 만든 것은 특별한 하루가 아니라 바쁜 날에도 공부를 완전히 끊지 않았던 작은 습관이었습니다. 직장인 수험생이라면 완벽한 계획을 세우는 것보다 무너져도 다시 이어갈 수 있는 예외 규칙을 먼저 만드는 것을 추천드립니다.
출퇴근 오디오 복습 루틴 — 새벽 인강을 하루 두 번 익히기
직장인은 책을 펼칠 수 없는 시간이 생각보다 많습니다. 저는 그 시간을 그냥 흘려보내지 않고 출퇴근 시간을 복습 시간으로 활용했습니다. 새벽 회사에서 인강으로 새로운 내용을 공부했다면, 출퇴근길에는 그날 들었던 강의를 다시 들으며 기억을 한 번 더 되살렸습니다. 화면을 계속 볼 수는 없었지만, 귀로 한 번 더 듣는 것만으로도 복습 효과가 컸습니다.
✅ 새벽 회사에서 인강으로 새로운 내용 학습
✅ 출근·퇴근길에는 그날 공부한 인강을 1.5~2배속으로 다시 듣기
✅ 이해가 부족했던 부분은 북마크해 다음 날 새벽 다시 확인하기
✅ 화면보다 귀로 복습한다는 생각으로 부담 없이 반복하기
✅ 이동 시간은 새로운 공부보다 ‘기억 유지 시간’으로 활용하기
처음에는 이동 시간에도 새로운 강의를 들어야 한다고 생각했습니다. 하지만 그렇게 하면 오히려 집중도 떨어지고 내용도 잘 남지 않았습니다. 그래서 새로운 내용을 배우는 것은 새벽 공부 시간에만 하고, 출퇴근 시간에는 같은 강의를 다시 듣는 방식으로 바꿨습니다.
이 방법은 특히 민법에서 효과가 컸습니다. 아침에 판례와 개념을 공부한 뒤 퇴근길에 다시 들으면 헷갈렸던 부분이 한 번 더 정리됐고, 다음 날 새벽에는 훨씬 빠르게 복습할 수 있었습니다. 부동산학개론도 계산 원리나 핵심 개념을 반복해서 들으니 문제를 풀 때 기억이 더 오래 유지됐습니다.
무엇보다 좋았던 점은 공부 시간을 따로 늘리지 않고도 하루에 같은 내용을 두 번 반복할 수 있었다는 것입니다. 직장인은 공부 시간이 절대적으로 부족하기 때문에 새로운 내용을 많이 보는 것보다 배운 내용을 하루 안에 한 번 더 복습하는 것이 훨씬 효율적이었습니다.
돌이켜보면 저에게 출퇴근 시간은 단순한 이동 시간이 아니라 새벽 공부를 완성하는 두 번째 복습 시간이었습니다. 이 작은 습관 덕분에 바쁜 직장 생활 속에서도 배운 내용을 잊지 않고 꾸준히 쌓아 갈 수 있었습니다.
집안일과 공부 병행하기 — 생활 리듬에 공부를 자연스럽게 연결하기
직장인에게 가장 부족한 것은 의지가 아니라 시간입니다. 저도 처음에는 공부 시간을 따로 만들어야 한다고 생각했지만 현실은 쉽지 않았습니다. 퇴근하면 집안일을 해야 했고, 가족과 시간을 보내다 보면 하루가 금방 지나갔습니다.
그래서 저는 생활을 바꾸기보다 기존 생활 리듬 안에 공부를 연결하는 방법을 선택했습니다.
✅ 새로운 내용은 출근 전 새벽 회사에서 인강으로 공부하기
✅ 출퇴근 시간에는 그날 공부한 인강을 다시 들으며 복습하기
✅ 퇴근 후에는 새로운 공부보다 오답이나 부족한 부분만 가볍게 확인하기
✅ 주말에는 가족의 배려 속에서 확보한 시간으로 한 주 분량 복습하기
특히 퇴근 후에는 무리해서 새로운 진도를 나가지 않았습니다. 하루 종일 일한 뒤에는 집중력이 떨어지는 경우가 많았기 때문에, 억지로 오래 공부하기보다 다음 날 새벽 공부를 위해 컨디션을 유지하는 것이 더 중요하다고 생각했습니다.
이런 방식으로 공부하니 하루 중 공부하는 시간이 자연스럽게 연결되었습니다. 새벽에는 새로운 내용을 배우고, 출퇴근길에는 복습하고, 주말에는 부족한 부분을 보완하는 흐름이 만들어졌습니다. 공부 시간을 따로 늘린 것이 아니라 생활 속 빈 시간을 꾸준히 연결한 것이었습니다.
돌이켜보면 합격을 만든 것은 하루에 몇 시간을 공부했느냐보다 직장과 가정을 병행하면서도 무너지지 않는 공부 리듬을 만든 것이었습니다. 완벽한 하루를 만드는 것보다 매일 조금씩이라도 이어지는 공부 습관이 훨씬 큰 힘이 되었습니다.
피곤한 날 대처법 — 공부를 쉬지 않고 ‘공부량’만 줄이기
직장인에게 피곤한 날은 피할 수 없습니다. 야근이 있거나 몸이 지치는 날도 있었고, 가족 일정 때문에 계획했던 공부를 하지 못하는 날도 있었습니다. 하지만 저는 ‘오늘은 쉬자’ 대신 ‘오늘은 공부량만 줄이자’는 원칙을 세웠습니다.
정말 피곤한 날에는 아래 세 가지만 했습니다.
✅ 민법 핵심 키워드 5개 다시 읽기
✅ 그날 공부한 인강을 10~20분 정도 다시 듣기
✅ 오답노트 2~3문제만 다시 확인하기
이 정도만 하고 마무리하는 날도 많았습니다. 공부 시간이 길지는 않았지만 하루도 완전히 끊지 않는 것을 가장 중요한 원칙으로 삼았습니다.
이 기준도 두 번의 불합격을 경험하면서 만들었습니다. 예전에는 하루를 쉬면 다음 날도 미루게 되고, 결국 며칠씩 공부를 놓치는 경우가 많았습니다. 반대로 공부량을 줄이더라도 책을 한 번 펼치고, 인강을 조금이라도 듣는 습관을 유지하니 다음 날 원래 루틴으로 돌아가는 것이 훨씬 쉬웠습니다.
저는 스스로 ‘100% 완벽한 하루’보다 ‘80%라도 꾸준히 하는 하루’를 더 높게 평가했습니다. 직장인 수험생에게 가장 중요한 것은 하루의 공부량이 아니라 공부를 끊지 않는 흐름이라고 생각했기 때문입니다.
돌이켜보면 합격을 만든 것은 특별히 많이 공부한 하루가 아니라, 아무리 피곤한 날에도 공부를 완전히 포기하지 않았던 작은 습관이었습니다. 완벽주의를 내려놓고 꾸준함을 선택한 것이 3년의 수험생활을 버틸 수 있었던 가장 큰 이유였습니다.
12주 체크포인트 — 속도보다 ‘기본 개념이 흔들리지 않는가’
새벽 90분 공부를 시작한 뒤에도 저는 진도를 얼마나 나갔는지보다 기본 개념이 제대로 쌓이고 있는지를 먼저 점검했습니다. 두 번의 불합격을 겪으면서 빨리 끝내는 것보다 정확하게 이해하는 것이 훨씬 중요하다는 사실을 깨달았기 때문입니다.
저는 180일을 크게 세 구간으로 나누어 공부했습니다.
✅ 1~6주 : 민법과 부동산학개론 기본 개념을 충분히 이해하고 공부 루틴 만들기
✅ 7~12주 : 기출문제를 풀면서 반복해서 틀리는 부분 집중 복습하기
✅ 13~18주 : 취약 단원을 다시 정리하고 실수를 줄이는 데 집중하기
12주 정도가 지나면서는 진도보다 같은 실수를 반복하고 있는지를 먼저 확인했습니다. 민법은 헷갈리는 판례를 다시 기본서에서 확인했고, 부동산학개론은 계산 문제를 다시 풀며 공식과 계산 과정을 하나씩 점검했습니다. 공부가 잘되지 않는다고 새로운 문제만 계속 푸는 대신 기본 개념으로 다시 돌아가는 시간을 더 많이 만들었습니다.
특히 효과를 가장 크게 본 과목은 민법과 중개사법이었습니다. 예전에는 기출문제를 많이 풀면서도 기본 개념이 흔들리는 상태로 넘어가는 경우가 많았지만, 공부 방법을 바꾼 뒤에는 진도를 빨리 나가는 것보다 기본 개념을 완전히 이해하는 데 더 많은 시간을 투자했습니다. 민법은 판례와 법리를 연결해 이해하려고 했고, 중개사법은 조문과 핵심 내용을 반복해서 읽으며 기본 틀을 확실하게 잡았습니다.
이렇게 공부 방법을 바꾼 가장 큰 이유는 최근 공인중개사 시험은 단순 암기형 문제보다 여러 개념을 함께 묻거나 사례를 응용하는 복합적인 문제가 많이 출제되는 경향을 체감했기 때문입니다. 기본 개념이 제대로 서 있지 않으면 문제를 조금만 변형하거나 사례를 응용해도 정답을 찾기가 쉽지 않았습니다. 반대로 기본 개념이 탄탄해지니 처음 보는 문제라도 배운 원리를 적용해 정답을 추론할 수 있는 경우가 훨씬 많아졌습니다.
결국 민법과 중개사법은 문제를 많이 푸는 것보다 기본 개념을 반복해서 다지고, 왜 정답이고 왜 오답인지 스스로 설명할 수 있는 수준까지 이해하는 과정이 가장 큰 도움이 되었습니다. 두 번의 불합격 이후 공부 방향을 완전히 바꾸었고, 지금 돌이켜보면 민법과 중개사법의 기본 개념을 탄탄하게 세운 것이 제 합격의 가장 중요한 열쇠였습니다.
돌이켜보면 직장인 수험생에게 가장 중요한 것은 남들보다 빨리 진도를 끝내는 것이 아니라, 바쁜 일정 속에서도 기본 개념을 흔들리지 않게 만드는 것이었습니다. 공부 속도는 사람마다 다르지만, 기본 개념이 탄탄하면 기출문제는 물론 처음 보는 응용 문제에서도 훨씬 흔들리지 않는다는 것을 직접 경험했습니다.
한 주 실제 공부 루틴 예시 — 직장인 공인중개사 90분 루틴
제가 실제로 공부했던 한 주의 흐름은 완벽한 시간표가 아니라 생활 패턴에 맞춰 꾸준히 이어갈 수 있는 루틴이었습니다.
✅ 월요일 : 새벽 회사에서 민법 기본 개념과 판례 공부 → 출퇴근길 인강 복습
✅ 화요일 : 부동산학개론 계산 문제 풀이 → 퇴근길 오답 다시 듣기
✅ 수요일 : 민법 기출문제 풀이 → 헷갈린 판례 기본서 다시 확인
✅ 목요일 : 부동산학개론 계산 문제와 핵심 개념 복습 → 계산 과정 다시 점검
✅ 금요일 : 한 주 동안 틀린 문제만 다시 복습하고 다음 주 공부 계획 정리
✅ 토요일 : 가족의 배려 속에서 확보한 시간으로 오답노트와 기본서 복습
✅ 일요일 : 가족과 시간을 보내며 충분히 쉬고, 다음 주 새벽 공부 계획만 간단히 확인
처음에는 하루 계획이 조금만 틀어져도 스트레스를 많이 받았습니다. 하지만 두 번의 불합격을 겪은 뒤부터는 완벽한 계획보다 한 주 전체의 흐름을 유지하는 것이 더 중요하다는 사실을 깨달았습니다. 하루 공부를 조금 덜 했더라도 다음 날 다시 루틴으로 돌아오면 충분했습니다.
결국 저를 합격까지 이끌어 준 것은 특별한 공부법이 아니었습니다. 새벽 회사에서 공부하고, 출퇴근길에는 복습하고, 주말에는 가족의 배려 속에서 부족한 부분을 채우는 생활 리듬이었습니다. 이 루틴을 180일 이상 꾸준히 이어가면서 공부는 점점 습관이 되었고, 흔들리지 않는 기본기가 쌓이기 시작했습니다.
마무리
결론적으로 40대 직장인 워킹맘의 공인중개사 준비는 ‘공부 시간을 많이 만드는 것’보다 ‘매일 이어갈 수 있는 루틴을 만드는 것’이 더 중요했습니다.
저에게는 새벽 회사에서의 90분 공부, 출퇴근길 인강 복습, 주말 복습, 그리고 가족의 이해와 배려가 그 루틴이었습니다. 처음에는 기출문제만 많이 풀면 된다고 생각해 두 번의 불합격도 경험했지만, 공부 방법을 바꾸고 민법과 중개사법의 기본 개념을 탄탄하게 다지는 데 시간을 투자하면서 비로소 합격에 가까워질 수 있었습니다.
최근 공인중개사 시험은 단순 암기보다 여러 개념을 연결하고 응용하는 문제가 적지 않습니다. 그래서 기본 개념이 흔들리지 않는 공부가 무엇보다 중요하다는 것을 직접 경험했습니다.
이 글에서 소개한 방법이 모든 사람에게 정답은 아닙니다. 하지만 직장과 가정을 병행하면서도 3년 동안 공부를 이어온 실제 경험으로 말씀드릴 수 있는 것은 하나입니다.
완벽한 하루를 만들려고 하기보다, 내 생활 속에서 계속 이어갈 수 있는 공부 루틴을 먼저 만드는 것. 그 작은 습관이 결국 합격까지 이어지는 가장 큰 힘이 되어 주었습니다.
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📚 참고자료
- 큐넷(Q-Net), 공인중개사 시험안내 “공인중개사 시험일정, 응시자격 및 시험과목은 큐넷에서 확인할 수 있습니다.”
https://www.q-net.or.kr/site/junggae - 큐넷(Q-Net), 기출문제 자료실 “공인중개사 기출문제와 정답은 큐넷 자료실에서 제공합니다.”
https://www.q-net.or.kr - 국가평생교육진흥원 “성인학습과 자기주도학습 관련 정보는 국가평생교육진흥원에서 확인할 수 있습니다.”
https://www.nile.or.kr
참고 : 이 글은 40대 워킹맘 직장인의 학습 패턴을 바탕으로 새벽 시간을 활용한 공인중개사 공부 루틴을 정리한 콘텐츠입니다. 개인의 생활환경과 학습 여건에 따라 적합한 공부 방법은 달라질 수 있으며, 공인중개사 시험 일정과 출제기준은 **큐넷(Q-Net)**의 최신 안내를 함께 확인하시기 바랍니다.
“새벽 90분 x 180일, 40대 워킹맘 공인중개사 합격 루틴”에 대한 1개의 생각